Leitura: 6 min · Atualizado em outubro de 2026
Resposta direta: o inventário deve ser aberto em até 60 dias da morte (art. 611 do Código de Processo Civil). Passado esse prazo, incide multa sobre o ITCMD em São Paulo: 10% entre 61 e 180 dias, 20% depois disso. E enquanto a partilha não é resolvida, nenhum herdeiro sozinho pode decidir sobre o imóvel em nome de todos.
“Depois que meu pai morreu, os sobrinhos começaram a questionar tudo: o valor do aluguel, a garantia, o prazo. Virou um problema de família.” É um dos gatilhos mais comuns em patrimônio imobiliário, e um dos que mais desgasta quem está dentro dele. Não tanto pela discordância em si, mas pela paralisia que ela causa enquanto o imóvel continua gerando despesa.
Em resumo
- Enquanto não há consenso entre herdeiros, ninguém decide nada sozinho: nem renovar contrato, nem reajustar aluguel, nem vender.
- O prazo para abrir o inventário é de 60 dias da morte. Não precisa estar concluído nesse prazo, mas precisa estar iniciado.
- Em São Paulo, passar do prazo gera multa sobre o ITCMD: 10% entre 61 e 180 dias de atraso, 20% depois disso.
- O sinal é público e verificável: matrícula com vários coproprietários, espólio ou inventário em aberto.
Atenção
Cuidado com a ideia de que “dá para deixar como está até a família se entender”. Enquanto o inventário não é sequer aberto, a multa de ITCMD já está correndo, e o imóvel segue gerando despesa fixa sem que ninguém tenha autoridade clara para decidir sobre ele, nem mesmo para resolver problemas simples, como uma manutenção urgente.
Por que a discordância entre herdeiros paralisa o imóvel?
Enquanto o inventário não termina, o imóvel pertence ao espólio como um todo, não a cada herdeiro individualmente. Decisões sobre aluguel, garantia e prazo de contrato exigem, na prática, consenso entre todos os envolvidos. E quando um discorda, a administração trava, mesmo que o imóvel continue gerando despesa e, às vezes, receita comprometida por falta de decisão sobre reajuste ou renovação.
Qual o prazo legal, e o que acontece se ele passar?
O artigo 611 do Código de Processo Civil determina que o inventário deve ser aberto em até 60 dias da morte. Não é preciso concluí-lo nesse prazo, apenas iniciá-lo. Em São Paulo, ultrapassar essa janela gera multa sobre o ITCMD devido: 10% entre 61 e 180 dias de atraso, e 20% a partir daí (Quadros Delgado Advogados). A multa incide sobre o imposto, não sobre o valor total da herança, mas em imóvel de valor relevante isso ainda representa uma soma considerável. E inteiramente evitável, com organização no início do processo.
O que fazer quando os herdeiros não entram em acordo?
O inventário extrajudicial, feito em cartório, só é possível quando todos os herdeiros são maiores, capazes e concordam entre si. É o caminho mais rápido, mas exige unanimidade. Havendo discordância, o caminho passa a ser o inventário judicial, mais lento e mais caro, com decisões que podem levar anos até uma partilha definitiva.
Em paralelo a esse processo, uma administração neutra, que não representa nenhum herdeiro individualmente, mas o imóvel como ativo comum, evita que a disputa familiar se transforme em disputa sobre o próprio bem. Mantém o aluguel em dia e o imóvel em condição de gerar renda enquanto a partilha se resolve. É uma diferença prática relevante: a discordância entre herdeiros não precisa significar imóvel parado ou renda interrompida.
O que fazer quando a família quer vender, mas tem inquilino no imóvel?
Se o destino combinado é a venda, existe uma etapa extra que costuma ser esquecida: o locatário tem direito de preferência sobre a compra, previsto na Lei do Inquilinato. Ignorar esse direito pode anular a venda ou gerar indenização, e o problema costuma aparecer só na hora de assinar, quando já há comprador e prazo apertado. O pior momento possível para descobrir uma pendência dessas.
Como a controladoria jurídica ajuda quando o processo já está em curso?
Quando o inventário já está aberto e a família busca apoio, o trabalho não é jurídico isolado nem administrativo isolado, é os dois juntos. A leitura tributária e sucessória orienta prazos e enquadramento; a administração patrimonial mantém o ativo funcionando enquanto a decisão amadurece entre os herdeiros. Separar essas duas frentes, contratando um escritório jurídico de um lado e uma administradora do outro sem que conversem entre si, é o padrão que mais gera retrabalho e atraso.
Como evitar que a próxima geração passe pelo mesmo impasse?
O conflito entre herdeiros costuma nascer de uma ausência: não existiu, em vida do titular, uma estrutura clara sobre como o patrimônio seria dividido e administrado depois. O planejamento sucessório, via holding familiar, testamento ou doação com reserva de usufruto, conforme o caso, não elimina toda discordância possível entre herdeiros, mas define regras antes que a disputa emocional do luto se misture com a decisão financeira sobre o imóvel. Vale a pena fazer esse trabalho com antecedência, enquanto ainda há tempo para conversar com calma, e não só depois que o problema já apareceu em outra família.
Inventário judicial ou extrajudicial: qual a diferença em tempo e custo?
O inventário extrajudicial, feito em cartório, costuma ser concluído em semanas ou poucos meses, com custo previsível e concentrado em emolumentos e tributos. O judicial, necessário sempre que há discordância entre herdeiros, incapaz entre os envolvidos ou testamento a ser cumprido, tende a se estender por anos, com custos de honorários e um processo mais desgastante para todos os envolvidos. É uma diferença grande o suficiente para justificar um esforço real de conciliação entre os herdeiros antes de aceitar o caminho judicial como inevitável.
Perguntas frequentes
O prazo de 60 dias para abrir o inventário é contado a partir de quê? A partir da data da morte, não da data em que a família decide agir. É por isso que a multa de ITCMD pode já estar correndo mesmo quando a família ainda está organizando os primeiros documentos.
Um herdeiro sozinho pode alugar ou vender o imóvel do espólio? Não. Enquanto o inventário não termina, decisões sobre o imóvel exigem consenso entre os herdeiros ou autorização judicial. Nenhum herdeiro decide isoladamente em nome dos demais.
O que é inventário extrajudicial e quando ele é possível? É o inventário feito em cartório, mais rápido que o judicial, mas só possível quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo entre si sobre a partilha.
Se a família quer vender o imóvel alugado, o inquilino tem que ser avisado antes? Sim. O inquilino tem direito de preferência na compra, previsto na Lei do Inquilinato. Ignorar isso pode anular a venda depois de fechada.
Fonte consultada nesta pauta: Quadros Delgado Advogados – Prazo do inventário e multa de ITCMD em São Paulo, com base no art. 611 do Código de Processo Civil.
Inventário em aberto e família sem consenso sobre o imóvel?
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