Leitura: 6 min · Atualizado em outubro de 2026
Resposta direta: se a empresa inquilina entrou em recuperação judicial, ela precisa continuar pagando aluguel em dia, e você pode pedir despejo por inadimplência mesmo durante o processo. Só os aluguéis vencidos antes do pedido entram no plano de recuperação. Se decretada falência, você vira credor na fila para o passado, mas fica livre para retomar e recolocar o imóvel.
“A empresa que alugava fechou as portas. Estou com meses de aluguel em aberto, o imóvel devolvido em más condições e sem previsão de novo locatário.” Em locação comercial, o problema raramente é o atraso pontual. É o inquilino que encerra a operação, e a perda soma três coisas ao mesmo tempo: aluguéis em aberto, custo de recomposição do imóvel e a vacância que vem logo em seguida.
Em resumo
- Recuperação judicial não suspende a obrigação de pagar aluguel: quem não paga em dia pode ser despejado por inadimplência, mesmo em recuperação.
- Aluguéis vencidos antes do pedido de recuperação entram no plano e ficam sujeitos aos termos dele, o que costuma significar atraso e deságio.
- Em falência decretada, o proprietário se torna credor pelos valores passados, na ordem legal de preferência, mas pode retomar o imóvel e recolocá-lo sem as restrições da recuperação.
- A garantia do contrato, fiador ou seguro-fiança, segue valendo independentemente da recuperação da empresa.
Atenção
Um erro recorrente é tratar a ação de despejo e a cobrança dos valores em aberto como o mesmo processo. São dois caminhos diferentes: o despejo por inadimplência tramita na vara cível comum e pode ser movido mesmo durante a recuperação judicial; a cobrança dos valores vencidos antes do pedido, por sua vez, entra no plano de recuperação e segue outro rito, mais lento.
O que muda enquanto a empresa está em recuperação judicial?
Durante a recuperação, o inquilino continua obrigado a pagar aluguel normalmente, e o proprietário pode mover ação de despejo por inadimplência mesmo nesse período. Essa ação tramita na vara cível comum, não no juízo da recuperação (Imobi Report). Já os aluguéis que venceram antes do pedido de recuperação precisam ser habilitados no plano, e o recebimento fica sujeito aos termos negociados ali, o que na prática costuma significar prazo maior e valor menor do que o devido.
O que muda se a empresa decretar falência?
Com a falência decretada, o proprietário se habilita como credor e recebe conforme a ordem legal de preferência entre os credores, para os valores já vencidos. É um processo que pode levar tempo e nem sempre recupera o valor integral. Para o futuro, a legislação protege o direito de propriedade: o locador pode promover despejo por inadimplência sem as restrições que existem durante a recuperação, e o administrador judicial pode encerrar o contrato quando isso for conveniente ao processo.
E a garantia do contrato, ela continua valendo?
Sim. A responsabilidade de fiador ou a cobertura de seguro-fiança permanece válida independentemente da recuperação judicial da empresa locatária, e costuma ser o primeiro caminho prático para recompor parte da perda enquanto o processo de cobrança segue seu curso. É o motivo pelo qual a qualidade da garantia contratada lá no início do contrato faz tanta diferença quando o pior cenário acontece.
O imóvel devolvido em más condições entra na mesma conta?
Sim, e costuma ser subestimado. Além dos aluguéis em aberto, o custo de recomposição do imóvel (reparos, adequação para o próximo inquilino, eventual regularização de obra feita pelo inquilino anterior sem averbação) se soma à perda financeira do período. Esse custo deveria ser cobrado da garantia contratual antes de qualquer coisa, e não absorvido silenciosamente pelo proprietário como se fosse desgaste natural.
O que fazer primeiro, na prática?
Conferir a garantia contratual e acionar quem responde por ela. Levantar o histórico de pagamento para saber o que é crédito habilitável na recuperação e o que é cobrança direta. E, em paralelo, o ponto que mais proprietários deixam para depois, iniciar a recolocação do imóvel sem esperar o desfecho jurídico do caso. Em locação comercial de alto padrão, a prevenção da vacância seguinte vale mais do que a cobrança do que já se perdeu, porque o processo judicial pode levar meses ou anos, enquanto o imóvel vazio custa todo mês.
Como prevenir esse risco no próximo contrato?
Boa parte do prejuízo desse tipo de situação se reduz com due diligence do inquilino antes da assinatura: verificar situação cadastral da empresa, histórico de protestos e, quando possível, saúde financeira básica antes de fechar contrato, especialmente em locações comerciais de longo prazo e alto valor. Também vale revisar periodicamente a garantia contratada. Fiador que já não tem mais o mesmo patrimônio de quando assinou o contrato, ou seguro-fiança com cobertura desatualizada frente ao valor atual do aluguel, são vulnerabilidades que só aparecem quando já é tarde. Uma carteira administrada de forma ativa revisa essas garantias com regularidade, não apenas na assinatura do contrato.
O que fazer com o depósito ou caução retido?
Quando o contrato prevê caução em dinheiro, esse valor pode, e costuma, ser usado primeiro para abater os aluguéis em aberto ou o custo de recomposição do imóvel, antes de qualquer outra medida de cobrança. É importante formalizar essa compensação por escrito, com discriminação clara de para que valores o depósito foi usado, para evitar disputa futura sobre o saldo remanescente, especialmente se houver processo de recuperação ou falência em curso disputando os mesmos valores.
Perguntas frequentes
Posso despejar uma empresa inquilina que está em recuperação judicial? Sim, por inadimplência dos aluguéis vencidos após o pedido de recuperação. Essa ação corre na vara cível comum, separada do processo de recuperação.
Os aluguéis atrasados antes da recuperação judicial são perdidos? Não necessariamente perdidos, mas ficam sujeitos ao plano de recuperação aprovado, o que geralmente significa prazo maior e valor menor do que o originalmente devido.
O fiador continua responsável mesmo com a empresa em recuperação ou falência? Sim. A garantia contratual, fiador ou seguro-fiança, não é afetada pela situação jurídica da empresa inquilina e pode ser acionada normalmente.
Vale a pena esperar o processo judicial terminar antes de recolocar o imóvel? Não. O processo pode levar meses ou anos, e cada mês de imóvel vago tem custo real. A recolocação deveria começar em paralelo à cobrança, não depois dela.
Fonte consultada nesta pauta: Imobi Report – O locatário entrou em recuperação ou faliu, e agora?, com base na Lei 11.101/2005.
Inquilino inadimplente ou em recuperação judicial?
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