Leitura: 8 min · Atualizado em outubro de 2026
Resposta direta: a partir de dezembro de 2026, todo proprietário que recebe aluguel passa a lidar com IBS e CBS, porém, para a PF, conforme o Art. 251, § 1º da LC 214/2025, entram como contribuinte as receitas com locação superior a R$ 240 mil, advindas de mais de três imóveis distintos, além da previsão de ser enquadrado diretamente como contribuinte se a receita advinda ultrapassar 20% dos mencionados R$ 240 mil. Contratos assinados até 16 de janeiro de 2025 podem ter direito a uma alíquota reduzida, mas a regra de enquadramento é irreversível uma vez escolhida. Por isso não deveria ser decidida sem revisão técnica.
“Ouvi dizer que vai ter imposto novo sobre aluguel. Isso vale para mim? Vou receber menos?” Essa é a pergunta que temos ouvido de proprietários pessoa física e pessoa jurídica nas últimas semanas. E a resposta não é a mesma para todo mundo: depende de quando o contrato foi assinado, de quem é o inquilino e de como a renda está estruturada hoje.
Em resumo
- A partir de 1º de dezembro de 2026, a locação passa a exigir nota fiscal de serviço a cada aluguel recebido, e a venda de imóvel ganha documento fiscal próprio.
- Contratos assinados até 16 de janeiro de 2025 têm uma opção de enquadramento com prazo. Essa opção é irreversível depois de escolhida.
- A partir de 2027, o inquilino pessoa jurídica passa a poder aproveitar crédito de IBS e CBS, desde que o documento fiscal esteja correto. Isso muda a conversa na próxima renovação.
- A transição segue até 2033, mas o momento de decidir é agora. É agora que proprietários estão revendo contrato, revendo administradora e organizando a documentação.
Atenção
O erro mais comum não é deixar de agir. É agir cedo demais, sem revisão técnica, e escolher um enquadramento que parecia vantajoso no primeiro cálculo e se mostra pior dois anos depois. Como a opção é irreversível, o custo de um cálculo apressado não aparece na hora. Aparece na renovação seguinte, quando já não há mais o que fazer.
O que muda a partir de 1º de dezembro de 2026
Locadores pessoa física e pessoa jurídica passam a ser alcançados por IBS e CBS se enquadrados nas hipóteses legais, os dois tributos que substituem o atual emaranhado de PIS, Cofins, ISS e outros incidentes sobre a cadeia de serviços. Na prática, isso significa emissão de nota fiscal de serviço a cada aluguel recebido, e não mais um simples recibo assinado entre as partes. Quem vende um imóvel também passa a lidar com documento fiscal próprio da operação, diferente do que existe hoje.
Os prazos já estão em curso, e não são poucos. Quem organiza a documentação agora (contrato, matrícula, histórico de reajuste, forma de recebimento) entra na transição sem sobressalto. Quem deixa para depois costuma decidir sob pressão, no meio de uma cobrança, de uma autuação ou de uma renegociação de contrato que pega o proprietário de surpresa.
Quem entra na regra, e quais contratos ficam com alíquota reduzida?
Segundo levantamento do Seu Dinheiro, passam a ser contribuintes do novo imposto sobre valor agregado os locadores que têm quatro ou mais imóveis alugados com receita anual acima de R$ 240 mil, ou receita anual acima de R$ 288 mil independentemente da quantidade de imóveis. Os valores são corrigidos todo ano pelo IPCA. Quem está abaixo desses limites hoje pode não ser alcançado de imediato, mas o quadro muda ano a ano conforme a correção dos valores e conforme decretos regulamentadores ainda em publicação.
Contratos formalizados até 31 de dezembro de 2025, envolvendo imóvel com transação registrada até 16 de janeiro de 2025, podem ter direito a uma alíquota reduzida de 3,65%: o benefício vale até o fim do contrato nos imóveis não residenciais, e até 2028 nos residenciais. É uma janela de proteção real, mas com uma condição que costuma passar despercebida. A opção de enquadramento, uma vez feita, não pode ser revertida depois, mesmo que a alíquota cheia se mostre mais vantajosa lá na frente para aquele contrato específico.
Esses números mudam por atualização legal e por decreto regulamentador, o que é normal numa reforma que segue em implementação até 2033. Por isso, antes de aplicar qualquer alíquota ao seu caso, vale confirmar a leitura mais recente com a controladoria jurídica. É o papel que a Endo cumpre para a carteira que administra: unir a leitura tributária e a leitura imobiliária numa única análise, em vez de duas opiniões que não conversam entre si.
O que muda se o seu contrato foi assinado antes de 16 de janeiro de 2025?
Esse é o ponto que mais gera dúvida, e o que menos tem resposta padrão. Contratos com essa data têm uma opção de enquadramento com prazo, e ela é irreversível: uma vez escolhida, não volta atrás. Antes de decidir, vale entender o que essa opção muda para o seu caso específico, porque contrato de locação comercial de longo prazo não se comporta como contrato residencial de curto prazo diante da mesma regra. Um galpão logístico com contrato de dez anos tem uma equação bem diferente de uma sala comercial com renovação a cada três.
É também o motivo pelo qual não existe resposta genérica para “isso vale para mim?”. Vale, mas o efeito depende de três coisas ao mesmo tempo: a data de assinatura do contrato, o regime tributário do inquilino e a forma como a renda de aluguel está hoje declarada pelo proprietário, seja pessoa física, pessoa jurídica ou holding patrimonial.
Por que o inquilino pessoa jurídica vai cobrar isso na renovação de 2027?
A partir de 2027, o inquilino pessoa jurídica passa a aproveitar crédito de IBS e CBS sobre o aluguel, desde que o documento fiscal esteja correto. Isso tende a entrar na mesa de negociação da próxima renovação. Um inquilino bem assessorado vai perguntar sobre isso antes de você, porque para ele o crédito tributário reduz o custo efetivo da locação, e isso pesa na conta de quanto ele está disposto a pagar.
Na prática, o proprietário que chega à renovação sem essa resposta pronta perde poder de negociação diante de um inquilino que já fez a conta do próprio lado.
Por que a decisão não pode esperar até 2033?
A transição da reforma tributária é longa, o cronograma completo vai até 2033, mas o momento crítico não é o fim do prazo. É agora. É agora que proprietários estão avaliando se a administradora atual está preparada para a mudança, ou se é hora de trocar. É agora que contratos estão sendo revisados, documentação está sendo organizada e holdings estão sendo estruturadas para acomodar a nova tributação. Quem chega primeiro com a informação certa fica na memória do proprietário na hora dessa decisão. Quem chega depois está respondendo a uma pergunta que o proprietário já fez para outra pessoa.
Perguntas frequentes
A reforma tributária vale para todo proprietário que aluga imóvel? Não necessariamente. A regra alcança quem tem quatro ou mais imóveis alugados com receita anual acima de R$ 240 mil, ou receita anual acima de R$ 288 mil independentemente da quantidade de imóveis, valores corrigidos anualmente pelo IPCA. Abaixo disso, o enquadramento pode ser diferente, o que reforça a necessidade de revisão caso a caso.
Se meu contrato tem direito à alíquota reduzida, sempre vale a pena escolher essa opção? Não automaticamente. A opção é irreversível, e o que parece vantajoso hoje pode não ser em todos os cenários futuros do contrato, especialmente em locações de longo prazo. É uma decisão que pede simulação técnica, não intuição.
Contratos residenciais e comerciais têm o mesmo prazo de proteção? Não. Imóveis não residenciais mantêm o benefício até o fim do contrato vigente; imóveis residenciais mantêm até 2028, independentemente da duração do contrato.
Quem decide o enquadramento, o proprietário ou a administradora? A decisão final é do proprietário, mas ela deveria ser tomada com apoio técnico. A administradora e a controladoria jurídica orientam a leitura, mas quem assina a opção irreversível é o titular do contrato.
Fontes consultadas nesta pauta: Seu Dinheiro – IBS e CBS no aluguel de imóveis; CONFIRP – Reforma Tributária no setor imobiliário.
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